Arrende - allt du behöver veta

Det är inte lätt att ha koll på alla olika sorters regler som finns när man ska köpa en bostad eller ett fritidshus. Arrenderad mark förekommer relativt ofta men vad innebär det egentligen? Hur kan ett arrende se ut och vad anses vara en skälig arrendeavgift? Vi gräver djupare i frågan och ser också på vad ökande arrendeavgifter kan innebära.

Vad är arrende?

Arrende är en överenskommelse där en person får använda en fastighet eller mark som ägs av någon annan mot en avgift. Personen som får använda marken eller fastigheten kallas arrendator. Ägaren till marken eller fastigheten kallas jordägare. Arrendatorn kan vara en fysisk eller juridisk person.

Det finns huvudsakligen fyra olika sorters arrenden:

• Bostadsarrende
• Jordbruksarrende
• Anläggningsarrende
• Lägenhetsarrende

Det finns också ett slags arrende som kallas fiskearrende. Det brukar dock inte räknas in bland de huvudsakliga arrendetyperna.

Genom arrende får arrendatorn rätt att nyttja marken som arrenderas. Ett arrende kan ha total eller partiell nyttjanderätt. Med en total nyttjanderätt har arrendatorn rätt till all sorts användning, medan en partiell nyttjanderätt är begränsad till en viss typ av nyttjande, som att bedriva jordbruk.

Olika typer av arrende

Arrenden regleras i Jordabalken där det definieras fyra olika sorters arrende. Vilken kategori som ett arrende placeras i avgörs av vad arrendatorn ska använda marken till och vad som får finnas på den.

Jordbruksarrende

Ett jordbruksarrende är ett arrende av mark i syftet att bedriva jordbruk. Det kan gälla jordbruksmark, åkermark eller betesmark. Det finns två kategorier av jordbruksarrenden.

• Ett gårdsarrende inkluderar en bostad för arrendatorn på den arrenderade marken.
• Ett sidoarrende är helt enkelt ett jordbruksarrende utan bostad för arrendatorn. Det kan till exempel röra sig om åkermark, betesmark och ekonomibyggnader.

För gårdsarrenden gäller precis som för bostadsarrenden en avtalstid på minst fem år. Undantaget är sidoarrenden, där det inte finns någon minimitid för avtalet. Juridiska personer kan endast ha sidoarrende i den här kategorin av arrende.

Som jordbruksarrendator har du besittningsskydd. Det innebär att du inte behöver lämna arrendet utan skäl. Besittningsskydd för gårdsarrenden är mer långtgående eftersom det även inkluderar arrendatorns bostad.

Anläggningsarrende

Ett anläggningsarrende ger arrendatorn rätt att bedriva näringsverksamhet på den arrenderade marken. Vanliga typer av verksamheter i den här sortens arrende är bensinstationer, vägkrogar, fabriker, lager och vindkraftverk.

Ett anläggningsarrende ska vara tidsbestämt och gäller i minst ett år. Om avtalet gäller tills vidare räknas det som ett avtal på fem år. Som längst kan ett anläggningsarrende vara bindande i 50 år. Finns det en detaljplan för marken är maxlängden 25 år. Tidsbegränsningarna gäller inte när staten är jordägare.

Lägenhetsarrende

Arrenden som inte uppfyller kraven för boendearrende, jordbruksarrende eller anläggningsarrende kallas för lägenhetsarrende. Ett lägenhetsarrende gäller alltså inte specifikt lägenheter, som namnet antyder. Det är mer ett samlingsnamn för övriga typer av arrenden.

Lägenhetsarrenden kan gälla sådant som föreningslokaler, lekplatser, kajplatser, tältplatser och parkeringsplatser. För lägenhetsarrenden räcker det med muntliga avtal. Det är dock alltid klokt att upprätta skriftliga avtal för att förtydliga överenskomna villkor.

Avtal för lägenhetsarrenden kan gälla både för en bestämd tidsperiod och tills vidare. Det kan också gälla för arrendatorns livstid. Precis som för anläggningsarrenden begränsas avtalet till 25 år om det finns en detaljplan för området.

Fiskearrende

Ett fiskearrende är en upplåtelse av rätten att fiska på jordägarens område och det styrs av andra regler än övriga arrenden. Precis som för övriga arrenden ska avtal om fiskearrende vara skriftligt. Om arrendatorn är yrkesfiskare eller beroende av fisket för sin försörjning finns även här ett besittningsskydd. Fiskearrende kan ingå som en del av ett jordbruksarrende och då räknas det inte som ett eget arrende.

En bolånebank för fler.

Vi på Bluestep Bank ser mer till dina framtida betalningsmöjligheter än ekonomisk historik eller anställningsform.

Välkommen som du är.

Ansök nu

Arrendeavtal – så fungerar det

Ett arrendeavtal ska vara skriftligt och innehålla alla arrendevillkor. För lägenhetsarrenden och arrendeavtal träffade innan 1 juli 1968 räcker muntliga avtal. Skriftliga avtal rekommenderas dock alltid då det är mer tydligt vad som är överenskommet. För jordbruksarrenden, bostadsarrenden och anläggningsarrenden tillåts inga muntliga ändringar eller tillägg.

Arrendeavtalet ska innehålla all information som är relevant för arrendet. Det kan vara bra att anlita juridisk hjälp för att vara säker på att avtalet täcker allt.

Avtalet måste innehålla följande information:

1. Parternas namn och kontaktuppgifter
2. Vilken typ av arrende som avtalet gäller
3. Storleken på arrendeområdet
4. Hur arrendeområdet får användas
5. Uppgifter om arrendeavgiften
6. Hur lång arrendetiden är
7. Hur lång uppsägningstiden är
8. Eventuell förlängningstid vid utebliven uppsägning

Villkoren i arrendeavtalet kan ändras i efter hand. En villkorsändring skickas då till den andra parten. Arrendeavtal kan sägas upp om arrendatorn inte sköter om arrendet på ett ordentligt sätt.

Det finns olika regler för de olika typerna av arrende. Kontrollera vad som gäller för den aktuella arrendetypen. För att kunna arrendera ut mark som är giftorättsgods krävs den andra makens samtycke. Det samma gäller för sambor om fastigheten är samboegendom.

Dina rättigheter och skyldigheter som arrendator

Som arrendator har du både rättigheter och skyldigheter gentemot jordägaren och det finns lagstadgade skydd som inte kan avtalas bort. Det finns dock undantag och både arrendator och jordägare kan ansöka om dispens från tvingande regler.

Besittningsskydd vid arrende 

För bostadsarrende och jordbruksarrende finns besittningsskydd. Vid anläggningsarrende finns ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att arrendatorn kan ha rätt till skadestånd om avtalet sägs upp och arrendatorn behöver flytta. Besittningsskyddet kan avtalas bort vid anläggningsarrende. Lägenhetsarrenden saknar helt besittningsskydd.

Besittningsskyddet innebär att du som arrendator inte kan bli uppsagd utan grund. Om jordägaren säger upp arrendeavtalet kan du ansöka om förlängning hos arrendenämnden. Huvudregeln är att arrendatorn har rätt att förlänga avtalet även om jordägaren vill säga upp det. Om jordägaren ändå vägrar förlänga avtalet kan arrendatorn ha rätt till ersättning. Arrendenämndens beslut gällande förlängning kan överklagas till hovrätten.

Arrendatorns besittningsskydd är generellt starkt, vilket är viktigt att tänka på om du som jordägare funderar på att arrendera ut din mark.

Överlåta arrenden

Om jordägaren ger sitt tillstånd är det möjligt att överlåta ett arrende. Undantaget är lägenhetsarrende, där det inte finns några regler kring överlåtelse. Det finns också undantag där överlåtelse är möjlig även utan jordägarens tillstånd. En förutsättning är att rätten till överlåtelse inte är bortskriven i arrendeavtalet. Den som ska ta över arrenden måste också vara lämplig och ha ordnad ekonomi.

Kan man ärva arrenden?

Det är möjligt att ärva arrenden under vissa förutsättningar. Ett arrende kan överlåtas genom arv utan jordägarens samtycke om följande villkor uppfylls:

• Rätten till överlåtelse får inte vara begränsad eller bortskriven i arrendeavtalet
• Arrendet har en bestämd tidsperiod
• Arvtagaren är skötsam och har ordnad ekonomi

Så länge de två första punkterna är uppfyllda är det de ekonomiska förutsättningarna som är avgörande. För att ärva ett arrende måste du klara att betala arrendeavgiften, så att inte jordägarens situation försämras.

Arrendenämnden

Arrendenämnden är en viktig instans för hantering av arrenden och det är här tvister om arrende avgörs. Nämnden kan också ge dispens från lagstadgade regler kring arrende om båda parterna är överens.

Bra att veta om bostadsarrende

Innan du signerar ett bostadsarrendeavtal är det viktigt att förstå vad det juridiskt sett innebär att ha ett hus på arrenderad mark.

Kan arrende pantsättas?

Nej, arrenden kan inte pantsättas. Det är endast ägaren till marken eller fastigheten som kan pantsätta den. Om du äger en bostad på arrenderad mark kan huset inte intecknas eller pantsättas, vilket kan göra det svårare att köpa eller finansiera ett hus på arrendetomt. Därför är det vanligt att friköpa tomten till huset av jordägaren vid överlåtelse, så att det blir en fastighet som kan belånas med bostadslån.

Byggnad på ofri grund

Ett hus på en arrendetomt kallas ofta för byggnad på ofri grund. Juridiskt sett räknas det som lös egendom. Det innebär bland annat att du inte kan få lagfart på huset. Men om huset säljs beräknas kapitalvinsten på samma sätt som vid försäljning av fastighet, även om det räknas som lös egendom.

Ansök om samlingslån tryggt och säkert

Vill du undersöka möjligheterna att samla dina lån och krediter i ett bolån hos Bluestep Bank? Skicka in din ansökan redan idag så ser vi igenom dina möjligheter tillsammans.

Ansök om samlingslån

Så beräknas arrendeavgifter

Enligt lag ska arrendeavgiften vara skälig. Vad som är skäligt är en bedömningsfråga. Olika omständigheter tas med i beräkningen av en skälig avgift. Innehållet i arrendeavtalet, uppskattad avkastning från arrendet samt andra omständigheter tas i beaktande. Det kan vara sådant som fastighetens skick, läge och storlek. Avgifter för liknande arrenden i området kan också användas som jämförande underlag.

I vissa fall kan du som arrendator ha rätt till få en sänkt arrendeavgift. 
Det kan ske om:

• Den arrenderade marken är mindre än vad som anges i avtalet
• Den arrenderade marken försämras av skador som inte har orsakats av arrendatorn
• Jordägaren tar bort en del av arrendet

Om ett nytt arrendeavtal tecknas gäller avtalsfrihet, vilket innebär att jordägaren inte är bunden av några regler kring avgiftshöjningar. Vid förlängning av ett existerande avtal ska avgiften sättas till ett skäligt belopp. Om ni inte är överens om avgiften kan Arrendenämnden avgöra vad som är skäligt.

Höjda avgifter för arrende

Generellt är det marknaden som avgör nivån på arrendeavgiften. För många arrenden justeras arrendeavgiften i enighet med Konsumentprisindex. Det betyder att de senaste årens kraftigt ökade inflation gör avtryck även på arrendeavgifterna.

På senare år har det varit vanligt att arrenderade tomter med staten eller en stad som ägare har fått kraftigt ökade arrendeavgifter. En anpassning till marknadshyror anges ofta som anledning. För bostadsrättsföreningar och koloniföreningar kan det bli ett hårt slag mot föreningens ekonomi.

Det är däremot inte olagligt för jordägaren att göra stora avgiftshöjningar när avtal förnyas så länge avgiften kan anses vara skälig sett till gällande marknadshyror. Om det har gått lång tid sedan arrendet avtalades eller förnyades kan höjningen bli mycket kraftig.

I kombination med den ökade inflationen kan kraftigt höjda arrendeavgifter få stor påverkan för privatpersoner med en bostad på arrenderad mark. Är det en förening som arrenderar marken behöver ofta avgifterna höjas ordentligt. I värsta fall kan man behöva lämna sin bostad.